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物业公司拒还停车费 业委会维权获支持

作者:孙洪林 来源:找法网 日期:2017年03月13日

 

    物业公司拒还停车费 业委会维权获支持

    案情:

    本市A小区自19986月小区建成后,就一直由B物业公司进行物业管理,依据是由B物业公司与房产开发商签订的《前期物业管理合同》。20094月经所在区房屋土地管理局审核,A小区业委会成取得了业主大会业主委员会备案证。20138月物业公司的物业管理期限业已到期,A小区业委会与业主大会选聘的C物业公司签订物业服务合同,B物业公司撤出了A小区。

    期间,业委会向B物业公司提出要求支付之前其进行物业管理时所收取的停车收益,这些停车收益是均来自于小区地面的共用部位上停车位的收益。而B物业公司向业委业出具了《A小区历年停车收益与支出的函》,函件载明,在其物业管理期间,共计收取停车收益200万元,但其中要扣除税金、停车车位养护成本及车管安保人员工资、共用部位、公用设备大修费用共计150万元。B物业公司最终明确可以向业主返还剩余款项50万元。业委会多次与B物业公司管理人员进行沟通协商,但B物业公司仍就坚持扣除上述其支出的费用。无奈之下,业委会打算拿起法律的武器,维护自己的合法权益。

    业委会在多方准备后,向B物业公司提起诉讼。业委会认为,B物业公司自199861日至2013810日,在A小区提供物业服务,期间所有的停车收益均由其收取。依据《上海市住宅物业管理规定》,利用物业共用部位获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有。而A小区内的停车位属业主共有,所有收益也应归业主所有,所以要求法院判决被告B物业公司返还扣除25%车位管理养护费外的150万元纳入补充全体业主共有的专项维修基金。

    评析:

    根据物业管理法规及规章的相关规定,作为被告的B物业公司利用物业管理区域内的公共设施、共用部位停放车辆而收取的费用在扣除一定的管理费用后应当归小区全体业主共同所有,并纳入专项维修基金。本案中,被告B物业公司在A小区实施物业管理期间,收取的停车费这一公共收益,在扣除一定的管理费用后,应返还业委会纳入补充A小区全体业主共有的专项维修基金。

    首先,关于双方争议的管理费用问题。根据《上海市住宅物业管理规定》等相关法规规定,车辆在共用部分的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定,业主大会成立前,车辆在物业管理区域内的停放的,其收费标准应当按照物价部门的规定执行。在物业管理区域公共设施停放车辆等经营性设施收取的费用中,物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支,但具体费用需经业主委员会审核同意。

    本案中,被告B物业公司在A小区业委会尚未成立前所收取的停车费收益,可参照区物价局制订的《本区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取25%的车位管理养护费。在业委会成立后,管理成本在公共收益中的列支需经业主委员会审核同意,但被告B物业公司未能提供相关管理费用已经业委会审核同意并在收益中列支的证据,且原、被告双方至今对该管理费用的使用比例亦无明确约定,故被告B物业公司在业委会成立后收取的停车费收益,继续参照区物价局制订的《本区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的规定收取25%的车位管理养护费应属合理。

    其次,关于被告要求扣除车管养护费的税款问题。《上海市住宅物业管理规定》规定利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。可见A小区内由B物业公司收取的停车收益不属于物业管理企业的经营性收入。因此,B物业公司要求在涉案停车收益中扣除25%车管养护费税款之抗辩,缺乏依据,不应得到法院的采信。

    再者,关于被告要求扣除车管安保人员的工资,这一工资已包含在上述25%的车管养护费内,所以在扣除25%的车管养护费后,被告再要求扣除车位养护成本及车管安保人员工资之抗辩,也不应得到法院的认可。

    最后,关于被告要求扣除共用部位、公用设备大修费用的问题。根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金,其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后,住宅共用部位、共用设备的维修、更新,应当事先征得业主小组书面同意;物业管理区域公共设施的维修、更新,应当事先征得业主委员会书面同意。住宅需要大修或者专项维修、更新的,物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主委员会审核。从上述规定可看出,被告在A小区业委会成立后所发生的共用部位、公用设备大修费用,按规定可以使用维修基金,但前提是被告应当在其物业管理服务年度计划中将其要求在业主维修基金中使用的上述大修费用列明,并提交业委会审核同意。而且涉案争议的公共收益即使纳入维修基金,其性质也属于补充维修基金,故被告在目前尚未纳入维修基金仍属公共收益中直接扣除上述大修费用的抗辩,与法无据。

    综上所述,被告要求在停车收益中扣除税金、停车车位养护成本及车管安保人员工资、共用部位、公用设备大修费用共计150万元的抗辩,是没有任何法律支持的,不应得到法院的采信。

    判决:

    法院最终支持了A小区业委会的诉讼请求,判决被告B物业公司在判决生效之日起十日内返还原告公共停车收益150万元纳入补充全体业主共有的专项维修基金。


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